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Das Eigenheim nachhaltig finanzieren

Berechnen Sie, wie viel Ihr Eigenheim kosten darf.

Die meisten Eigenheime in der Schweiz werden mit Eigenkapital und mit Fremdkapital finanziert.

• Das Eigenkapital müssen Sie selber aufbringen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder des Verkehrswerts müssen Sie an Eigenmitteln beisteuern. Ist es mehr, umso besser; das reduziert die jährlichen Wohnkosten.
• Das Fremdkapital kommt in Form eines Hypothekarkredits von einer Bank, einem Versicherer oder einem spezialisierten Hypothekenanbieter. Der Kredit teilt sich grundsätzlich auf in eine erste Hypothek (maximal 65 Prozent des Kaufpreises) und eine zweite Hypothek (bis 15 Prozent). Für die zweite Hypothek wird je nach Bank ein höherer Zins verlangt. Zudem muss sie innert 15 Jahren und/oder bis spätestens zur Pension amortisiert werden. Viele Anbieter gewähren stattdessen eine Hypothek für die gesamte Belehnungssumme (maximal 80 Prozent). Auch diese muss auf 65 Prozent des Verkehrswerts amortisiert werden.

Die Hypothekaranbieter gehen bei ihren Berechnungen immer vom Marktwert aus. Wenn Sie selber bereit sind, für ein besonders charmantes Haus einen Liebhaberpreis zu bezahlen, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital mitbringen.

Wie viel Eigenheim können Sie sich leisten?

Welches Eigenheim Sie sich leisten können, hängt neben Ihren Eigenmitteln in erster Linie von Ihrem Einkommen ab. Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch Ihr Eigenheim nicht mehr als rund einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen darf.

Wenn ein Finanzinstitut prüft, ob Sie für eine Hypothek infrage kommen, stellt es in einer Tragbarkeitsrechnung Ihr Einkommen den kalkulatorischen Wohnkosten gegenüber. Zu diesen Kosten gehören nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten (0,75 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts). Ein Beispiel für eine solche Tragbarkeitsrechnung finden Sie im Ratgeber «Bequem ins Eigenheim».

In der Tragbarkeitsrechnung gehen die Finanzinstitute nicht etwa von den aktuellen Hypothekarzinsen aus, sondern von einem langfristigen Mittelwert. Der kalkulatorische Durchschnittszins beträgt in der Regel 5 Prozent (Stand 2024).

Woher kommt das Eigenkapital?

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Eigenkapital selber beisteuern. Das sind die Quellen: 

• Ersparnisse, Wertschriften
  Wie viel von Ihrem Ersparten können Sie für den Kauf des Eigenheims verwenden? Welche Wertschriften wollen Sie verkaufen? Behalten Sie auf jeden Fall eine eiserne Reserve für die nächsten Monate auf dem Konto.
• Geld aus der 2. Säule und der Säule 3a
  Einen Teil des Eigenkapitals können Sie mit Geld aus Ihrer Altersvorsorge abdecken. Es stehen Ihnen zwei Wege offen: der Vorbezug und die Verpfändung (siehe unten).
• Erbvorbezug, Schenkung
  Lässt es die finanzielle Situation der Eltern zu, ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ein gutes Mittel zur Eigenkapitalbeschaffung. Wichtig ist Transparenz gegenüber den anderen Familienmitgliedern. Worauf Sie achten sollten, lesen Sie hier.
   

Vorbezug: mit Pensionskassenkapital die Eigenmittel erhöhen

Obwohl das Guthaben bei der Pensionskasse eigentlich fürs Alter reserviert ist, können Sie es für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum vorbeziehen. Dadurch erhöht sich Ihr Eigenkapital, Sie benötigen eine weniger hohe Hypothek und zahlen weniger Zins. Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises müssen aber «echtes» Eigenkapital sein und dürfen nicht aus Pensionskassengeld stammen.

Ein solcher Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich, der Mindestbetrag liegt bei 20 000 Franken. Für Versicherte über 50 ist der Maximalbezug nach oben limitiert. Wie hoch der Betrag ist, den Sie für Wohneigentum vorbeziehen können, steht in der Regel in Ihrem Vorsorgeausweis; wenn nicht, fragen Sie bei der Pensionskasse nach.

Mit dem Vorbezug werden Ihre Altersleistungen bei der Pensionskasse reduziert, es sei denn, Sie zahlen das bezogene Kapital inklusive Zins bis zu Ihrer Pensionierung wieder zurück. Bei einzelnen Kassen sind auch die Leistungen bei Invalidität oder im Todesfall betroffen. Es empfiehlt sich sehr, eine so entstandene Vorsorgelücke mit einer Risikoversicherung zu beheben. Diese zusätzlichen Absicherungskosten tragen Sie selbst – das sollten Sie in Ihrem Budget berücksichtigen.

Verpfändung: das Pensionskassenkapital als Sicherheit

Bei einer Verpfändung dient Ihr Pensionskassenguthaben der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug erhalten Sie ein Darlehen, das je nach Bank eine Belehnung bis zu 90 Prozent des Kaufpreises ermöglicht. Die Zinsen dafür bewegen sich meist im Bereich derer für die erste Hypothek.

Der Vorteil für Sie: Es gibt keine Leistungseinbussen bei der 2. Säule, Ihr gesamtes Alterskapital wird weiter verzinst. Weil die Gesamtbelastung der Liegenschaft höher sein darf, sind auch die Schuldzinsen, die Sie in der Steuererklärung abziehen können, höher. Auch diese Hypothek müssen Sie aber bis zum Pensionsalter auf 65 Prozent amortisieren.

Die Verpfändung ist meist die bessere Lösung. Sie funktioniert aber nur, wenn Ihr Einkommen hoch genug ist, dass die höheren Zinsen tragbar bleiben. Zudem hat die Bank künftig ein Wörtchen mitzureden, wenn es um Ihr Vorsorgekapital geht. Wollen Sie beispielsweise einen Teil des Geldes beziehen, um sich selbständig zu machen, brauchen Sie dazu deren Einwilligung. Im schlimmsten Fall – wenn Sie verkaufen müssen und der Erlös nur gerade die Hypothekarschulden deckt – kann auch bei der Verpfändung eine Lücke in der Vorsorge entstehen.

Guthaben aus der Säule 3a einsetzen

Auch Ihre 3a-Guthaben können Sie für den Kauf Ihres Eigenheims verwenden. Es gelten dieselben Bedingungen wie für Guthaben aus der 2. Säule. Geld aus der Säule 3a können Sie aber auch für die 10 Prozent «echtes» Eigenkapital verwenden, zudem ist kein Mindestbetrag vorgeschrieben. Das 3a-Kapital können Sie, statt es vorzubeziehen, Ihrer Bank auch als Sicherheit für eine höhere Hypothek verpfänden.
 

Welches ist die richtige Hypothek?

Das wichtigste Element der Eigenheimfinanzierung ist der Hypothekarkredit. Variable Hypothek, Geldmarkthypothek (SARON), Festhypothek – das Angebot ist vielfältig, die Bezeichnungen unterscheiden sich je nach Bank. Am besten verschaffen Sie sich eine erste Übersicht über das Angebot im Internet; gute Anlaufstellen sind Ihre Hausbank oder Ihr Versicherer. Welches Modell Sie schliesslich wählen, hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Sind Sie auf Budgetsicherheit angewiesen, werden Sie eine Festhypothek wählen, wenn Sie Zinsschwankungen verkraften können und an Senkungen teilhaben wollen, eher auf eine Geldmarkthypothek setzen.