Entscheid Abschaffung des Eigenmietwerts – das müssen Sie wissen

Reform der Wohneigentumsbesteuerung kurz erklärt 

Wer eine Liegenschaft besitzt und diese selbst nutzt, muss bisher den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug können heute Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden. Das Parlament hat eine Gesetzesänderung verabschiedet: Der Eigenmietwert wird abgeschafft, im Gegenzug werden die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt. 

Was ist seither passiert? 

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auch bekannt als «Abschaffung Eigenmietwert» wurde an der Volksabstimmung vom 28. September 2025 angenommen (57,7% Ja).  Der Bundesrat legt den Zeitpunkt des Inkrafttretens fest; aufgrund der üblichen Übergangsfristen ist ein Start frühestens ab 2028 realistisch. Bis dahin gilt das bisherige Recht. 

Was bedeutet das? 

• Der Eigenmietwert entfällt für selbstgenutzte Erst- und überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften (z.B. Ferienwohnungen). 
• Die Unterhaltskosten sowie Schuldzinsen auf selbstgenutzten Liegenschaften sind nicht mehr oder nur sehr eingeschränkt abzugsfähig. Eine wichtige Ausnahme: Ersterwerber-Abzug – beim erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, können während 10 Jahren begrenzt Schuldzinsen abgezogen werden. Auf vermieteten Liegenschaften bleiben Unterhalt und Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig. 
• Neue kantonale Steueroption: Die Kantone dürfen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen, um Einnahmeausfälle zu kompensieren. Ob und wie diese Steuer erhoben wird, entscheiden die Kantone selbst.

Unsere Empfehlungen für Sie 

• Überprüfen Sie Ihre Hypothekarstrategie mit uns: Nicht übermässig amortisieren, sondern eine sinnvolle Balance zwischen Zinskosten, Liquidität und Risikohalten. 
• Mit gezielten Investitionen in die Energieeffizienz (z. B. Wärmepumpe, Isolation) lassen sich Unterhaltskosten senken und der Immobilienwert steigern. Steuerlich gilt: Nach Inkrafttreten der Reform sind solche Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig. Kantonal können entsprechende Abzüge je nach Kanton weiterhin möglich sein – aber nur bis längstens 2050. Bis zum Inkrafttreten der Reform gelten die heutigen Regeln weiter. 
• Analysieren Sie den Sanierungsbedarf Ihrer Liegenschaft: Mehr erfahren 
  • Prüfen Sie mögliche Fördergelder für energetische Massnahmen. 
  • Eröffnen Sie einen individuellen Erneuerungs- oder Sanierungsfonds für planbare Rückstellungen. 
• Liquiditätsreserven bilden (z. B. Fonds-Sparplan oder separates Sparkonto) für Sanierungen und Unvorhergesehenes. 
• Für Stockwerkeigentümer: Erneuerungsfonds aufstocken bis zum Inkrafttreten der Reform. Einzahlungen sind heute in der Regel steuerlich als Unterhalt abzugsfähig. 
• Vorsorge frühzeitig einbeziehen: Prüfen Sie die Absicherung z.B. bei krankheitsbedingten Einkommensausfällen vor der Pension. Lassen Sie zudem eine Tragbarkeitsrechnung fürs Pensionsalter simulieren – das Einkommen sinkt im Ruhestand, und eine Hypothekarerhöhung ist dann oft schwieriger. 

Wir nehmen uns gerne Zeit und prüfen Ihre aktuelle Situation. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin oder nehmen Sie mit uns Kontakt auf. 

Weitere Informationen 

• Erklärvideo Reform der Wohneigentumsbesteuerung 
• Finanzieren 
• Vorsorgen