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Dieser unabhängige Ratgeber-Inhalt der Beobachter-Edition wurde zur Onlinepublikation an Clientis lizenziert.

2345.10 Das neue Zuhause finden

Das neue Zuhause finden


​​​​​​​Das moderne, stadtnahe Loft, die charmante Altbauwohnung im Zentrum oder doch das Reihenhaus in der neuen Siedlung auf dem Land? Sandor K. hat schon viel besichtigt, aber es fällt ihm schwer, die Vor- und Nachteile jedes Objekts abzuwägen. Und wie viel Haus kann er sich eigentlich leisten? Eine Freundin zeigt ihm ein praktisches Tool, mit dem der Eigenheim-Check leichter fällt.

Zeit ist der wichtigste Faktor bei der Suche nach Ihrem neuen Zuhause. Je mehr Objekte Sie besichtigen, je mehr Prospekte und Kataloge Sie wälzen, umso eher werden Sie ein Gespür dafür bekommen, ob Ihnen ein Objekt passt.

 

Hier werden Sie fündig

Wohnungen und Häuser werden hauptsächlich im Internet gesucht – auf Inserateplattformen mit Tausenden von Objekten oder auf den Websites einzelner Bauprojekte. Meist findet man neben den Angaben zu Grösse, Zimmerzahl, Preisrahmen auch Bilder, Pläne, eine Karte mit Standort, Angaben zur Erreichbarkeit und zum Steuerfuss. Doch es gibt auch andere Wege zum Eigenheim:

  • Vor allem in ländlichen Regionen kann sich ein Blick in die Lokalzeitung lohnen.
  • Sie können einen Immobilienmakler beauftragen – mit Vorteil jemanden aus der Region, in der Sie wohnen möchten.
  • Auch eine Versteigerung kann ein guter Weg sein. Oft gibt es nur wenige Mitbietende und der Preis ist nicht besonders hoch angesetzt.
  • Oder Sie übernehmen das Elternhaus – sei es, dass Sie es kaufen oder dass Sie es als Erbvorbezug (teilweise) geschenkt erhalten.

↧  Checkliste: Tipps für die Suche in ausgetrockneten Märkten

Stimmt der Preis?

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Regionen der Schweiz sind massiv. Das gleiche Haus auf dem gleich grossen Grundstück kostet im Oberengadin beispielsweise mehr als doppelt so viel wie im luzernischen Entlebuch. Dafür verantwortlich sind in erster Linie die Landpreise. Und so überprüfen Sie den Preis eines interessanten Objekts.  

​​​​​​​ Grundstückpreis Klassische Immobilienschätzung Hedonische Bewertung
Den Wert eines Grundstücks überprüfen Sie am einfachsten mit einer Anfrage an den Bausekretär der Gemeinde, in der grösseren Stadt an den Kreisarchitekten. Dieser weiss oft recht genau, in welchen Quartieren Grundstücke zu welchen Preisen gehandelt werden. Einige Kantone publizieren zudem Karten mit Landpreisen. Ein professioneller Schätzer besichtigt das Objekt und bewertet das Haus aufgrund von Lage, Zustand und Verkehrswert. Die Kosten eines Immobilienschätzers hängen von der Grösse des Objekts ab und betragen ein paar Hundert bis 1500 Franken. Fragen Sie bei der Gemeinde oder bei Ihrer Bank nach einem Experten, der die örtliche Verhältnisse kennt. Dabei geben Sie selber im Internet verschiedene Daten zu Lage, Grösse, Ausbau, Zustand des Objekts ein. Ihre Angaben werden mit denjenigen von Tausenden anderen Objekten verglichen, bei denen ein aktueller Preis bekannt ist. Das ergibt ähnlich genaue Werte wie eine klassische Schätzung, ist aber günstiger. Eine hedonische Bewertung können Sie zum Beispiel unter www.iazicifi.ch oder mit der App ImmoSnap von Clientis vornehmen.

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Interessante Objekte prüfen und vergleichen

Bevor Sie sich zur wohl grössten Investition Ihres Lebens entscheiden, sollten Sie Ihr künftiges Zuhause vom Keller bis zum Dachstock durchleuchten. Nur so lässt sich späterer Frust oder ein finanzielles Debakel vermeiden.

Prüfen Sie vor allem die vier Themenbereiche Standort, Quartier und Umgebung, Grundstück und Gebäude. Zu allen Bereichen können Sie hier Checklisten herunterladen, anhand derer sich die Objekte gut vergleichen lassen.

2345.12 Tabs Finden Schritt 2

Der Standort ist fast das wichtigste Kriterium. Passt Ihnen die Kücheneinrichtung des Hauses nicht, lässt sich dies relativ einfach ändern. Nicht ändern können Sie Faktoren wie Sonneneinstrahlung, Aussicht, Infrastruktur im Ort, Distanzen zu Schulen oder zum Arbeitsort. Genau diese Faktoren aber entscheiden darüber, ob Sie sich auch in fünf Jahren in Ihrem Haus und am Wohnort noch wohlfühlen. Zudem ist eine gute Lage ein wichtiger Faktor für den Werterhalt einer Immobilie.

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Checkliste: Prüfung des Standorts
Checkliste: Ausgetrocknete Märkte

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Tipp
Unterschätzen Sie nicht den Aufwand und die Folgekosten, die ein abgelegenes Objekt mit sich bringt. Das günstige Haus auf dem Land wird schnell teuer, wenn die Familie ein zweites Auto benötigt, um einzukaufen und die Kinder ins Sporttraining zu fahren. Und ein langer Arbeitsweg bedeutet nicht nur mehr Kosten, sondern frisst auch viel von Ihrer Freizeit.

Vor allem wenn Sie kleine Kinder haben und sich Ihr Leben hauptsächlich im engeren Umkreis Ihres Zuhauses abspielt, sind die Umgebung und die soziale Zusammensetzung des Quartiers wichtig für Ihr Wohlbefinden. Achten Sie auf folgende Punkte:

Weitere Umgebung Wie ist das Angebot an Krippen, Kindergärten, Schulen und Vereinen? Können die Kinder diese Einrichtungen zu Fuss oder mit dem Velo auch allein erreichen? Wie weit entfernt sind stark befahrene Strassen, die für kleine Kinder gefährlich sein könnten?

Gibt es in der Nähe eine Bus- oder Bahnhaltestelle, sodass grössere Kinder selbständig zum Fussballklub, zur Ballettstunde oder zu einer weiterführenden Schule fahren können?

Nähere Umgebung Wie viele gleichaltrige Kinder leben in der Nachbarschaft? Ist die Nachbarschaft überaltert, sodass mit Reklamationen wegen Kinderlärm zu rechnen ist? Können die Kinder gefahrlos draussen spielen (Spielstrasse, Zone mit reduzierter Geschwindigkeit, Quartierstrasse ohne viel Verkehr)? Sind Möglichkeiten für unbeaufsichtigtes Spielen vorhanden, (Abenteuerspielplatz, frei nutzbare Sportanlage, Wald)?

Interessieren Sie sich für ein Reihenhaus oder eine Wohnung in einer Siedlung, sollten Sie sich ein möglichst gutes Bild vom Klima machen. Denn hier ist das Zusammenleben meist recht eng. Wie gehen die Bewohner miteinander um? Welchen Eindruck macht die Verwaltung?

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Checkliste: Prüfung des Quartiers und der Umgebung

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Achtung
Fragen Sie unbedingt bei der Gemeinde nach, ob in der näheren Umgebung grössere Bauprojekte geplant sind, die sich auf Ihre Wohnqualität negativ auswirken könnten.

Das Grundstück ist vor allem dann wichtig, wenn Sie vorhaben, Ihr neues Zuhause selber zu bauen. Aber auch wenn Sie ein bestehendes Haus kaufen, müssen Sie wissen, welche Nutzungen, welche Aus- und Umbauten möglich sind. Es geht in erster Linie um folgende Faktoren:

Erschliessung:
Sind Strassenzufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen, Anschlüsse für Strom, Glasfasernetz und eventuell Gas vorhanden? Wenn nicht, müssen Grundeigentümer selbst für die Kosten aufkommen; das kann schnell ins Geld gehen.

Bauzone:
Die Bauzone bestimmt unter anderem über die Ausnützungsziffer (maximal zulässige Wohnfläche) und die Geschosszahl. Zudem sind in der Bauverordnung und im Zonenplan die Grenzabstände definiert. Eventuell gilt für ein bestimmtes Gebiet zusätzlich ein Erschliessungs- oder Gestaltungsplan mit weiteren Vorschriften etwa zum Baustil oder zur Dachgestaltung.

Auflagen:
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Prüfen Sie unbedingt, welche Rechte und Pflichten (Dienstbarkeiten) zum Grundstück gehören. Darf der Nachbar den Fussweg, der über Ihr Grundstück zur Strasse führt, mitbenutzen (Wegrecht)? Darf er näher an die Grenze bauen, als die Bauverordnung vorsieht (Näherbaurecht)? Im Grundbuch sind die meisten Dienstbarkeiten ersichtlich.

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Checkliste: Prüfung des Grundstücks

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Achtung
Ist der Boden Ihres Grundstücks mit Altlasten etwa versickerten oder abgelagerten Industrieabfällen verseucht, muss der Untergrund erst für teures Geld entsorgt werden. Sind Sie in dieser Hinsicht unsicher, halten Sie im Kaufvertrag fest, dass der Verkäufer für allfällige Altlasten haftbar bleibt.

Wohnbedürfnisse können sich schnell ändern: Das kinderlose Paar hat vielleicht schon bald zwei Kinder. Ein Elternpaar trennt sich und ein neuer Partner zieht ein. Oder die Partnerin macht sich selbständig und will zu Hause ein Büro einrichten. Gut, wenn sich dann das Haus oder die Wohnung ohne allzu grossen Aufwand an die neuen Bedürfnisse anpassen lässt. Achten Sie auf folgende Punkte:

  • Wenn Sie Ihr Haus selber bauen oder eine neue Wohnung ab Plan kaufen, sollten möglichst alle Innenwände ausser von Küche und Bad nichttragend sein. Bei einem bestehenden Objekt lassen Sie sich von der Verkäuferin erklären, welche Wände problemlos entfernt werden können.
  • Je mehr nichttragende Wände, desto einfacher ist später eine andere Aufteilung möglich. Alle Schlafzimmer sollten mindestens 14 Quadratmeter gross und annähernd quadratisch sein. So lassen sie sich auf verschiedenste Arten möblieren.
  • Jedes Zimmer sollte mit Anschlüssen für Telekommunikation, Computernetzwerk etc. ausgerüstet sein. So lässt es sich ohne Anpassungen auch als Büro benutzen.
  • Ein mehrstöckiges Haus sollte sich mit wenigen Eingriffen in zwei Wohnungen aufteilen lassen. Dann können Sie beispielsweise im Alter im Erdgeschoss ohne lästige Treppen wohnen bleiben und die Wohnung im oberen Stockwerk vermieten.

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Checkliste: Prüfung des Gebäudes

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Tipp
Wenn Sie sich für ein gebrauchtes Objekt interessieren, lassen Sie es von einer Fachperson beurteilen. Diese gibt Ihnen eine Einschätzung zur Qualität der Bausubstanz sowie zu kurz- und langfristig notwendigen Investitionen. Nur so sind Sie sicher, dass Sie nicht die Katze im Sack kaufen.

2345.13 Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin? Schritt 2

Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin?

Wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, hängt in erster Linie von Ihren Eigenmitteln und von Ihrem Einkommen ab. Die Banken und Versicherer rechnen alle in etwa gleich, wenn sie prüfen, ob sie Ihnen eine Hypothek gewähren wollen. Drei Faktoren spielen bei dieser Tragbarkeitsrechnung zusammen:

Eigenkapital Hypothekarkredit Tragbarkeitsrechnung
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie selber beisteuern – sei es von Ihrem Konto, aus Wertschriften, aus einem privaten Darlehen, aus einem Erbvorbezug oder über einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben. Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises können mit einem Hypothekarkredit finanziert werden. Dieser teilt sich auf in eine erste Hypothek (maximal zwei Drittel des Kaufpreises) und eine zweite Hypothek. Für die zweite Hypothek wird je nach Bank, Liegenschaft und Kunde ein höherer Zins verlangt. Zudem muss sie innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert – also zurückgezahlt – werden. Viele Anbieter gewähren heute eine Hypothek für die gesamte Kreditsumme; auch diese muss aber auf zwei Drittel des Kaufpreises amortisiert werden. Die Finanzinstitute prüfen, ob die Hypothek für sie tragbar ist. Das ist sie, wenn die Kosten des Eigenheims nicht mehr als 33 bis 35 Prozent Ihres Einkommens betragen. Zu diesen Kosten zählen nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten (je nach Bank und Liegenschaft 0,75 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts). Und gerechnet wird nicht etwa mit den aktuellen, tiefen Hypothekarzinsen, sondern mit 4,5 bis 5 Prozent – je nach Bank und Hypothek.

↧  Beispiel: Tragbarkeitsrechnung

Tipp
Die Tragbarkeitsrechnung können Sie auch selber anstellen. Viele Banken halten auf ihrer Website dafür Rechner bereit.

 

Spezialfall: Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften verfügen über einen Erneuerungsfonds: Die Eigentümer zahlen – neben den sonstigen gemeinsamen Kosten – regelmässig einen Beitrag ein und legen so über die Jahre ein finanzielles Polster an. Das stellt sicher, dass eine notwendige grössere Renovation der Liegenschaft auch dann durchgeführt werden kann, wenn einzelne Eigentümer gerade nicht so gut bei Kasse sind.

Das Kapital im Erneuerungsfonds gehört zum Vermögen der Gemeinschaft; die Eigentümer können nur noch gemeinsam darüber verfügen. Verkauft Ihnen ein Stockwerkeigentümer seine Einheit, kann er sich deshalb seinen Anteil am Fonds nicht auszahlen lassen. Das Kapital geht mit der Wohnung auf Sie als neuen Eigentümer über. Oft verlangen Verkäufer von Eigentumswohnungen deshalb, dass der Anteil am Erneuerungsfonds separat bezahlt wird.

Tipp
Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag genau festgehalten ist, wie hoch der Anteil am Erneuerungsfonds ist und wie er bezahlt wird. Das hilft, spätere Missverständnisse und Diskussionen in der Gemeinschaft zu vermeiden. Und wollen Sie die Wohnung später verkaufen, müssen Sie auf dem ausgewiesenen Anteil keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

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Unser Eigenheim: Eigentumsformen für Paare

Sie haben zusammen mit Ihrem Partner, Ihrer Partnerin das Traumhaus, die genau richtige Wohnung gefunden und wollen sie gemeinsam kaufen. Was sind die rechtlichen Konsequenzen? Im schweizerischen Recht gibt es drei Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben:

Alleineigentum Gesamteigentum Miteigentum
Nur eine Seite bringt Eigenkapital ein und wird als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Diese Person kann allein über das Wohneigentum verfügen, trägt aber auch allein die Verantwortung für den Unterhalt. Mehrere Parteien bringen Eigenkapital ein. Die Immobilie gehört allen Parteien zu gleichen Teilen – unabhängig davon, wer wie viel Kapital eingebracht hat. Die Gesamteigentümer können über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Es ist auch nicht möglich, Anteile daran zu veräussern. Zwei oder mehr Personen bringen Eigenkapital ein und werden im Grundbuch je mit ihrer Eigentumsquote eingetragen. Über den eigenen Anteil kann jeder Miteigentümer frei verfügen; er trägt aber auch die Pflichten dafür (etwa Unterhalt). Will ein Miteigentümer seinen Teil verkaufen, haben die anderen ein gesetzliches Vorkaufsrecht

 

Was Ehepaare beachten müssen

Die meisten Ehepaare, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kaufen, tun dies in der Form von Miteigentum. Die Eigentumsanteile von Mann und Frau werden – entsprechend ihrer finanziellen Beteiligung – im Grundbuch vermerkt.

Schutz der Familienwohnung
Die gemeinsam bewohnte Immobilie darf ohne Zustimmung der Partnerin, des Partners weder verkauft noch vermietet werden – selbst wenn sie einer Seite allein gehört.

Solidarische Haftung
In der Regel verlangen Banken, dass Mann und Frau den Hypothekarvertrag gemeinsam unterschreiben. Dadurch haften beide solidarisch für Hypothekarzins, Amortisation etc. Die Bank kann von jeder Seite den ganzen Betrag einfordern.

Scheidung und Tod
Wie das Eigenheim bei Scheidung oder Todesfall aufgeteilt wird, hängt von der Eigentumsform, vom Güterstand und vom Anteil jeder Seite am Eigenkapital ab.

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Wichtige Punkte für Konkubinatspaare

Erwirbt ein unverheiratetes Paar gemeinsames Wohneigentum, sind die Interessen beider Seiten gesetzlich kaum geschützt. Darum ist es unerlässlich, selber Verträge abzuschliessen.

Gesellschaftsvertrag
Halten Sie fest, wer wie viel ans Eigenkapital beigesteuert hat, wer welche Kosten trägt, wie Entscheide über die Liegenschaft gefällt werden – und vor allem was gilt, wenn eine Seite aussteigen will.

Mietvertrag
Ist eine Seite Alleineigentümerin der Liegenschaft empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag, der Mietzins, Mietdauer und Kündigungsbedingungen regelt. Das gibt der «Mieterin» auch – sollte ihr Partner sterben – Mieterschutz gegenüber seinen Erben.

Todesfall
Konkubinatspartner sind von Gesetzes wegen gegenseitig nicht erbberechtigt. Mit einem Testament oder Erbvertrag können Sie ein Stück weit vorsorgen. Prüfen Sie zudem eine Todesfall-Risikoversicherung zugunsten des Partners, der Partnerin. Denn auch bei AHV und Pensionskasse sind Unverheiratete schlechtergestellt.

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Tipp
Räumen Sie sich gegenseitig Vollmachten ein, für den Fall, dass eine Seite beispielsweise schwer krank wird und sich an den Geschäften, die die Liegenschaft betreffen, nicht beteiligen kann. Sinnvoll sind auch Vorsorgeaufträge für den Fall, dass eine Seite urteilsunfähig wird. So kann der beauftragte Partner, die Partnerin auch dann noch gültig handeln.

2345.14 Schritt 2 Infoblatt: Scheidung Tod Eingeloggt Global

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2345.15 Schritt 2 Muster Vollmacht Eingeloggt Global

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2345.16 Schritt 2 Muster Gesellschaftsvertrag Eingeloggt Global

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2345.17 Tipps für die Suche Schritt 2

 

Tipps für die Suche in ausgetrockneten Märkten

An zentralen Lagen und in besonders beliebten Gemeinden sind bezahlbare Wohnungen und Häuser Mangelware. Über das Internet oder Zeitungsinserate kommt man dort nur selten zum passenden Objekt. Mehr Chancen bieten informelle Kanäle:

  • Informieren Sie möglichst viele Bekannte, Verwandte und Freunde, die in der Nähe des gewünschten Standorts wohnen, über Ihre Suche. Nutzen Sie neben der mündlichen Propaganda auch Facebook, Twitter und Co. oder arbeiten Sie mit Rundmails.
  • Falls das an Ihrem Arbeitsplatz möglich ist, platzieren Sie ein Suchinserat im Intranet.
  • Nutzen Sie neben den üblichen Plattformen auch Websites wie www.erstbezug.ch und www.neubauprojekte.ch, die über neue Bauprojekte berichten.
  • Verschiedene Städte und Gemeinden bieten die Möglichkeit, einen Newsletter des Bauamts zu abonnieren. Darin sind alle Baugesuche aufgelistet. So entdecken Sie früh, wenn ein Baugesuch für ein neues Wohnbauprojekt eingereicht wird.
  • Hängen Sie im Quartier- oder Dorfladen ein Suchinserat auf.
  • Spazieren Sie möglichst oft durchs Quartier. So fallen Ihnen Veränderungen auf und Sie stossen vielleicht auf Häuser, die leer stehen.
  • Werfen Sie in die Briefkästen aller Häuser im Quartier auffällige Flyer mit Ihrem Suchinserat. Gestalten Sie das Inserat möglichst persönlich, indem Sie sich und Ihre Familie kurz vorstellen. Allenfalls können Sie für die Vermittlung eines passenden Objekts auch eine Belohnung aussetzen.
  • Fragen Sie Bewohner des Quartiers, mit denen Sie bei Spaziergängen vor Ort in Kontakt kommen, nach leer stehenden oder bald leer werdenden Liegenschaften. Nicht selten stösst man so auf Objekte, deren Bewohner vielleicht den Wechsel ins Altersheim oder einen Umzug planen

2345.50 Tragbarkeitsrechnung Schritt 2

 

Tragbarkeitsrechnung

Ausgangslage    
Kaufpreis des Eigenheims CHF 700'000
Eigenkapital CHF 160'000
Benötigtes Fremdkapital (76%; obere Grenze 80% des Kaufpreises) CHF 540'000
Jährliches Bruttoeinkommen CHF 120'000
     
Benötigtes Fremdkapital    
1. Hypothek (66% des Kaufpreises oder weniger) CHF 462'000
2. Hypothek (Differenz zwischen Total des Fremdkapitals und 1. Hypothek) CHF 78'000
     
Jährliche Kosten    
Zinskosten 1. Hypothek (5%) CHF 23'100
+ Zinskosten 2. Hypothek (5%) CHF 3'900
+ Amortisation 2. Hypothek (CHF 78'000 in 15 Jahren) CHF 5'200
+ Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 7'000
Jahreskosten total CHF 39'200
     
Tragbarkeit    
35% des Bruttoeinkommens CHF 42' 000
- Jahreskosten für Wohneigentum -CHF 38' 733
Reserve CHF 3' 267

Die Rechnung geht auf, sie ergibt sogar einen Überschuss. Das Eigenheim ist für den Antragsteller tragbar.

Call to action Schritt Global

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2345.90 Kleiche Kacheln Schritt 2 Beobachter Content

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